Investir en montagne : Ski report de Naef Prestige

Propriétés de luxe dans les stations de ski

Texte: Kate Everett-Allen – Recherche internationale

Cette étude présente une analyse détaillée du marché immobilier dans les Alpes françaises et suisses, réalisée avant la crise sanitaire qui devrait renforcer l’attrait pour une résidence à la montagne.

Aperçu

Une demande locative saine, des taux hypothécaires bas et des investissements considérables dans les stations renforcent la demande.

L’achat d’une résidence d’hiver est souvent une décision émotionnelle, mais la logique d’investissement est de plus en plus convaincante. Peu d’acheteurs de résidences de ski s’attendent à une croissance annuelle à deux chiffres de leur capital. Toutefois, un examen de la performance au cours des dix dernières années révèle une hausse moyenne des prix de 19 % durant cette période.

La plupart des acheteurs alpins s’intéressent à une liste d’options bien définies : accès facile, taux hypothécaires bas, loyer sans tracas, prix stables ou en hausse, liquidités du marché pour faciliter leur future stratégie de sortie et, idéalement, un avantage monétaire.
Compte tenu de ce dernier point, les acheteurs britanniques doivent désormais garder plus que jamais un oeil sur les fluctuations monétaires. Dans un contexte d’élection générale désormais confirmée, Capital Economics prévoit que la livre sterling pourrait bondir à 1,30 ou même 1,35. Pour un chalet d’un million d’euros, cela équivaudrait à une économie de respectivement 93’000 £ ou 121’000 £, par rapport aux prix actuels.

Pour rester compétitive dans un monde où les habitudes de consommation évoluent, les stations de ski se réinventent et, dans un certain nombre de cas, avec succès. Plusieurs stations émergent pour devenir des pôles de marques de luxe à part entière, que ce soit à travers leur offre hôtelière, commerciale ou bien-être, ce qui attire un nouveau type de touristes peu ou pas enclins à s’aventurer sur les pistes. Les stations évoluent, et celles situées dans les Alpes adhèrent pour la plupart à ce changement.

5 points clés à retenir

• 1. Val d’Isère figure en tête de l’Indice des prix de l’immobilier de luxe alpin, avec une hausse annuelle des prix de 2,9 % pour l’exercice se terminant en juin 2019.

• 2. L’impact de la décision d’un référendum sur l’UE s’est largement répercuté sur les stations alpines en 2016.

• 3. En raison des taux d’intérêt négatifs, de plus en plus de Suisses envisagent l’achat d’une résidence de ski afin de préserver leur patrimoine.

• 4. En 2008, environ 50 % de nos clients ont proposé leur bien à la location. Ce chiffre avoisine aujourd’hui les 100 %.

• 5. Au-delà des Alpes, Snowmass à Aspen, 5 Whistler et Niseko investissent massivement dans de nouveaux villages de villégiature, des infrastructures de ski et d’autres domaines.

Les résultats de l’indice alpin

France est en tête, et Val-d’Isère au sommet de sa forme.

Créé en 2008, notre indice des prix de l’immobilier de luxe alpin, unique en son genre, suit l’évolution du prix d’un chalet de quatre chambres idéalement situé en plein coeur des principales stations des Alpes françaises et suisses. Cette année, nous avons ajouté Saint-Martin-de-Belleville, Zermatt et Grimentz à la liste, soit 18 localités au total.
Il y a un an, les stations suisses de Villars et de Verbier figuraient en tête de notre indice, mais le classement a changé en 2019 et Val d’Isère se hisse désormais à la première place. Cette évolution s’inscrit dans une tendance plus large – une scission entre les stations françaises et suisses – les six premiers rangs sont occupés cette année par des stations françaises, la plupart situées dans les Trois Vallées.

Les prix de l’immobilier haut de gamme enregistrant une hausse de 2,9 %, l’avance de Val d’Isère s’explique par un simple déséquilibre entre l’offre et la demande. La station de Val d’Isère a fait l’objet d’un moratoire concernant tout nouveau développement et d’un renforcement simultané de la demande – à 1’850 mètres d’altitude, Val d’Isère bénéficie en effet d’une des saisons de ski les plus longues.

Le classement des stations suisses peut être attribué à la complexité des règles concernant « qui peut acheter quoi et où ». Certains acheteurs internationaux sont découragés par les lourdeurs administratives – les lois Lex Koller et Lex Weber – et dans certains cas, par le franc fort, bien que pour d’autres, à savoir ceux qui cherchent à répartir leur risque de change, un actif en francs suisses reste un atout majeur. En Suisse, cette situation a donné lieu à une part de marché en hausse pour les acheteurs locaux. Nombreux sont ceux qui souhaitent investir leur capital dans un logement en raison des taux d’intérêt négatifs et des coûts liés au placement de capital dans les banques.

Au regard de ses solides antécédents, Chamonix occupe la deuxième place du classement (2,6 %) cette année, et l’un des quatre premiers rangs sur les cinq dernières années consécutives. Avec une population permanente de près de 10’000 habitants, Chamonix continue d’offrir une combinaison attrayante – un point d’entrée plus bas sur le marché et l’atout d’être la seule véritable destination alpine tout au long de l’année.
Deux nouveaux arrivants cette année – Saint-Martin-de-Belleville (2,4 %) et Grimentz (2,0 %) – ont vu l’activité commerciale et les prix se raffermir, principalement en raison de leur valeur relative comparée aux autres stations voisines.

Pour Verbier (1,5 %) et Villars (0,4%), la saison 2018/19 a été mitigée. Verbier a connu une forte activité commerciale, mais limitée à la fourchette de prix de CHF 1 à 3 millions. Villars, sans doute la meilleure station suisse tout au long de l’année, s’est octroyé une pause après une forte croissance de 6 % l’an dernier.

Il convient de noter cette année la disparition des valeurs hors normes. Depuis 2015, les stations les plus et les moins performantes ont été séparées par un minimum de 13 points de pourcentage. Aujourd’hui, ce chiffre n’est plus que de trois points. En effet, 2019 représente la première année record : aucune des stations de ski recensées dans notre indice n’a enregistré une baisse des prix de l’immobilier de prestige.

Pleins feux sur les Alpes suisses

Nous mettons en lumière les dernières tendances qui influencent les principales stations de ski suisses haut de gamme.

La propriété, une réserve de capital
Cela fait près de cinq ans que la Banque nationale suisse a passé les taux d’intérêt en terrain négatif et le taux de base se situe maintenant à -0,75 %. Bien que cela n’ait pas encore été répercuté sur les consommateurs, il est attendu que certaines banques commencent à imposer des frais aux plus grands déposants dans un proche avenir. Il n’est pas surprenant de constater que les résidents ultrafortunés, désireux de rester dans le pays pour profiter de la protection de la vie privée et de la sécurité qu’il offre, considèrent de plus près la propriété comme un moyen de préserver leur patrimoine et de leur assurer potentiellement un rendement brut d’environ 2,5 %.

L’impact de la législation
Selon qu’une station suisse s’attache à privilégier un plus grand nombre de résidents principaux ou de propriétaires de résidences secondaires, cela aura une incidence significative non seulement sur le volume des ventes mais aussi sur les types de biens immobiliers disponibles et les prix atteints. Avec une large majorité de résidences principales, Gstaad abrite par exemple un nombre important de grands chalets et les ventes supérieures à 20 millions de CHF ne sont pas rares. La plus petite station de Grimentz, dont l’essentiel du parc immobilier est constitué de résidences secondaires, affiche des prix généralement inférieurs à 10’700 CHF le m2 (9’900 € le m2).

L’éducation compte
Qu’est-ce que Gstaad, Villars, Crans-Montana, Verbier et St Moritz ont en commun ? Ce sont des stations de ski qui abritent des écoles privées (Villars compte à elle seule plus de 800 élèves). Cela signifie que les stations possèdent un important bassin de résidents permanents, non seulement les étudiants mais aussi leurs familles qui leur rendent visite, achètent ou louent souvent des résidences, ainsi que le personnel des écoles en général. L’école Le Régent à Crans-Montana vient d’ouvrir ses portes, tandis que le Collège Alpin Beau Soleil à Villars a récemment agrandi ses installations.

Travailler à domicile dans les Alpes:
avec l’arrivée de la 4G dans les Alpes suisses et la flexibilité croissante du travail, de plus en plus de Suisses retournent à la montagne et travaillent à domicile – plus d’un millier d’emplois sont disponibles dans le seul canton du Valais. Avec des stations qui investissent massivement dans leurs aménagements et un agenda social et sportif chargé, une résidence principale dans les Alpes est une option de plus en plus viable.

Moteurs du marché

1. ÉCOLES PRIVÉES
2. SÉCURITÉ – PERSONNELLE ET ÉCONOMIQUE
3. TAUX NÉGATIFS – LA PROPRIÉTÉ EN SUISSE SOUS LES PROJECTEURS
4. INVESTISSEMENT DANS LES TRANSPORTS PUBLICS

Meilleure station suisse de sports d‘hiver pour…

---

Pleins feux sur les Alpes françaises

Nous mettons en lumière les dernières tendances qui influencent les principales stations de ski françaises haut de gamme.

Couverture des frais
Depuis le lancement du rapport sur l’immobilier alpin en 2008, nous avons observé de nombreux changements dans les Alpes françaises, de la conception et de la technologie aux règles d’urbanisme et investissements publics. Toutefois, le plus grand changement a sans doute été la propension de nos clients à proposer leurs biens à la location. En 2008, environ 50 % ont choisi de louer leur résidence de ski – ce chiffre avoisine aujourd’hui les 100 %. Sans en attendre un rendement élevé, la plupart d’entre eux cherchent à couvrir les frais d’entretien et de fonctionnement, ainsi que les coûts de leurs visites personnelles.

Résidences – du neuf au rénové
Le parc de constructions neuves continue de susciter l’intérêt en raison de l’abattement de 20 % sur la TVA et de la réduction des droits de mutation. Le défi consiste à renouveler le stock compte tenu des contraintes de planification qui varient en fonction du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de chaque station. Cette demande est donc transférée vers le marché de la revente et les acheteurs choisissent plutôt de rénover les biens existants, souvent de fond en comble.

Tournés vers l’avenir
L’investissement public dans une station reste déterminant pour la demande des acheteurs. Les stations françaises poursuivent leur progression en renouvelant et développant leurs infrastructures de ski et d’autres domaines. À Chamonix, la Compagnie du Mont Blanc a exposé la prochaine phase de son plan d’investissement de 477 millions d’euros sur 40 ans dans la vallée de Chamonix. Une nouvelle télécabine sera mise en service à La Flégère cette saison, et le télésiège de Charamillon (Le Tour) est en construction. Dans les Trois Vallées, les plans pour les Championnats du monde de ski alpin FIS 2023 se poursuivent : 42 millions d’euros ont été affectés à la modernisation des remontées mécaniques et des télécabines, ainsi qu’à la construction de nouveaux hôtels de luxe.

Fluctuation de la demande
Depuis 2017, nous avons assisté au retour des acheteurs nationaux dans les Alpes françaises alors que la confiance dans l’économie française se renforçait. Le nombre d’acheteurs scandinaves a augmenté à Chamonix et quelques acheteurs suisses ont manifesté leur intérêt pour les stations les plus proches de Genève.
À Courchevel, la demande locative chinoise a enregistré une forte hausse et représente aujourd’hui l’essentiel de la demande avant Noël. Il y a encore deux ans, celle-ci était presque inexistante. Une tendance à surveiller si le tourisme représente un indice de la future demande immobilière.

Moteurs du marché

1. ATTRAIT DES NOUVELLES CONSTRUCTIONS – ABATTEMENT SUR LA TVA ET DROIT DE TIMBRE RÉDUIT
2. LIQUIDITÉ DU MARCHÉ
3. BONNES OPPORTUNITÉS DE LOCATION ESTIVALE
4. ACCÈS FACILE DEPUIS L’AÉROPORT DE GENÈVE

Meilleure station française de sports d‘hiver pour…

---

Cinq tendances à suivre

Nous identifions les principales tendances qui influencent la demande dans les Alpes.

1. Fitness alpin
   L’industrie du fitness et du bien-être a décollé au cours de la dernière décennie et les montagnes sont devenues la base idéale pour se mesurer aux éléments.
   Qu’il s’agisse de participer à un ultramarathon, de faire du vélo à l’Étape du Tour (le Tour de France des non-professionnels) ou de participer à un festival E-bike, le calendrier des événements est chargé. Certains vrais passionnés ont choisi d’acheter une base alpine permanente pour s’entraîner, tandis que d’autres optent pour des locations de courte ou de longue durée.
2. Du temps en famille Dans le monde actuel, le temps de qualité en famille est menacé. Qu’il s’agisse de longues heures de travail, de voyages d’affaires, d’activités parascolaires ou du temps passé sur les écrans, la planification d’un temps en famille ininterrompu reste souvent un défi. Les acheteurs citent de plus en plus ce motif comme l’élément déclencheur de l’achat d’une résidence d’hiver parce qu’il permet aux familles de passer plus de temps ensemble en partageant une activité commune.
3. Ce qui attire les non-skieurs D’après une étude menée par notre bureau de Courchevel, environ 35 % des visiteurs des Trois Vallées sont aujourd’hui des non-skieurs. Ce n’est peut-être pas surprenant compte tenu de l’éventail d’activités proposées – des restaurants étoilés au guide Michelin aux commerces de détail haut de gamme, en passant par les parcs aquatiques et les sentiers pour VTT. Les Alpes s’adressent à une population diversifiée, des plus jeunes aux plus âgés, permettant à plusieurs générations d’une même famille de profiter du paysage, avec les pistes en toile de fond idéale.
4. La technologie, un plus Les progrès technologiques aident à réduire les tracas liés à la surveillance et à l’entretien d’une résidence secondaire. Que ce soit à un niveau de base – l’installation d’une webcam pour des raisons de sécurité ou pour une utilisation plus avancée des appareils Wi-Fi pour allumer le chauffage avant votre arrivée. Mais aussi un service de conciergerie qui vous conseille, vous ou vos locataires, sur les remontées mécaniques ou les pentes les moins fréquentées, voire des applications qui suivent votre vitesse et vos performances par rapport au reste de votre groupe.
5. Maximiser Les stations s’unissent pour offrir l’accès à plusieurs d’entre elles et à leurs domaines skiables. Le Magic Pass en Suisse offre désormais un abonnement saisonnier pour 30 stations dont Villars, Crans-Montana et Grimentz, tandis qu’en France le Mont-Blanc Unlimited Pass donne accès à la vallée de Chamonix et au-delà, avec des stations dans trois pays. Les Alpes reflètent les tendances américaines, offrant aux skieurs la possibilité d’explorer de nouvelles pistes chaque jour de leurs vacances.